Lorsque vous déclarez la réduction Pinel, vous devez tenir compte du fait que le propriétaire peut additionner toutes les réductions d’impôt d’une période contractuelle et les déclarer en une seule fois.
Déclarer votre investissement locatif Pinel, Scellier ou Duflot métropole et outre-mer
Les principales différences entre le rendement d’un bien immobilier en France et à l’étranger sont les suivantes :
1) Le coût de base de la propriété est déterminé par la date d’achat ;
2) Un revenu locatif étranger sera soumis à la TVA française de 21% en plus de tout autre impôt applicable ; et
3) Un revenu locatif étranger peut être soumis à des taxes supplémentaires si le contrat de location stipule un taux plus élevé que celui en vigueur en France (au Royaume-Uni, par exemple, la tranche d’imposition la plus élevée possible est de 33 %).
En plus de ces trois facteurs principaux, il peut y avoir d’autres restrictions imposées par la législation locale en fonction du pays où vous investissez, et s’il est situé dans l’UE, l’EEE ou aux États-Unis, par exemple – voir notre guide sur les investissements hors de France ici :
Vous pouvez choisir de déclarer les revenus locatifs en tant que revenus ordinaires au lieu de plus-values dans votre déclaration d’impôts, ce qui vous permet de reporter l’imposition jusqu’à ce que vous vendiez le bien, et donc d’éviter de payer des impôts sur les revenus locatifs maintenant.
Les étapes à suivre pour remplir sa déclaration fiscale Pinel
Tout d’abord, vous devez identifier le type de projet qui a été choisi : résidentiel ou commercial (pour faire du commerce). Vous devrez également déterminer si le bien est encore en construction (par exemple, au moment de l’achat) ou achevé et vendu (après un an). Lorsque le projet est en cours de construction, la déclaration doit préciser le coût initial et la valeur estimée de l’achèvement ; lorsque le projet est déjà terminé, vous devez indiquer son coût final et le montant reçu de la vente du bien, le cas échéant.
Le montant de la TVA que vous pouvez déduire des intérêts hypothécaires dépend de la valeur du prêt à la fin de l’année (ou du pourcentage de l’hypothèque couvert par le prêt). Si vous remboursez moins de 50 % du coût total du prêt hypothécaire, les intérêts facturés pendant la période de remboursement du solde sont déductibles en tant que dépenses et l’économie d’impôt est égale à la différence entre les intérêts payés et le taux standard de 19 %. Si vous payez plus de 50 %, vous devrez déduire les intérêts sur la totalité du montant et calculer l’économie d’impôt comme suit :
Si l’emprunteur a renoncé à son droit aux plus-values qu’il pourrait réaliser en vendant le logement, l’économie d’impôt sera encore plus importante car le propriétaire ne devra payer que 19% du produit de la vente (les intérêts sont déduits avant de calculer le bénéfice imposable). Qu’en est-il des revenus locatifs perçus par l’emprunteur ? Le prêteur déduira le loyer prélevé sur le prêt hypothécaire dans le cadre des intérêts.
Les déclarations d’impôt à faire lors de la première année
La première année d’activité, il est conseillé de profiter de la déduction locative dès le début car cette dernière est accordée sur une base annuelle (sauf en cas de contrat à durée déterminée).
Les déductions de la première année sont déjà prises en compte dans le prix d’achat et par conséquent épargnées à la fin de la deuxième année, puis réinvesties pour bénéficier de nouvelles réductions les années suivantes ! Ces économies sont calculées sur la base des revenus et des dépenses locatives de l’année précédente et il est donc essentiel d’avoir des chiffres précis dès le départ afin de les maximiser ! Vous pouvez également lire notre article sur la déduction locative au cours de la première année du contrat de location.
L’un des documents les plus importants lors de la gestion d’une propriété est le contrat de gestion immobilière, qui définit les termes et conditions entre le propriétaire et le gestionnaire immobilier, ainsi que la façon dont ils travailleront ensemble au fil du temps, s’ils seront liés ou non… Il y a plusieurs raisons pour lesquelles vous devriez envisager d’en avoir un, mais la raison principale est d’éviter les litiges entre le propriétaire et le gestionnaire immobilier.
Quelles sont les déclarations qu’il faudra faire tous les ans ?
La première chose à faire est de déclarer vos plus et moins-values (vous les avez déjà déclarées sur la déclaration de revenus). Ensuite, il y a deux autres déclarations à faire :
– l’apport d’un bien acheté à une date antérieure au 1er janvier 2010 à la masse des biens utilisés pour le calcul de la plus ou moins-value ; et
– le transfert d’un actif dans la masse des actifs utilisés pour le calcul de la plus ou moins-value.
La deuxième déclaration concerne les situations suivantes :
– vous vendez un bien détenu par une société dont vous détenez plus de 50% des parts ;
– vous achetez un bien appartenant à une autre personne si vous ne payez pas comptant et que vous lui avez donné une procuration irrévocable pour signer ;
– vous donnez une procuration irrévocable à une autre personne pour gérer ou disposer de vos biens si leur valeur est supérieure à 100 000 € ;
– vous vendez ou cédez un bien immobilier appartenant à un propriétaire non-résident (lorsque cela est autorisé) sans recevoir de contrepartie ;
– vous vendez ou cédez un bien immobilier hors de France s’il a été acquis dans le cadre d’une transaction privée avant le 31 décembre 2009 ;
– vous percevez des revenus au titre de la location de votre bien immobilier s’il a été loué entre le 1er janvier 2010 et le 31 mars 2011 ;
– vous décidez de vendre l’appartement que vous habitez parce que vous voulez quitter la maison de vos parents.
Comment faire sa déclaration d’impôt Pinel en ligne ?
Pour préparer une déclaration de revenus Pinel en ligne, vous devez d’abord connaître les revenus et les dépenses dont vous êtes redevable, ainsi que les sommes gagnées ou perdues au cours de l’année (vous devez utiliser votre dernière déclaration de revenus).
Ces informations vous permettront de remplir les formulaires pertinents de manière précise et correcte, afin que le service des impôts reçoive tout ce dont il a besoin pour évaluer vos revenus et calculer vos impôts en conséquence, y compris les déductions auxquelles vous pourriez prétendre en raison de l’achat d’une maison ou d’un autre bien que vous avez acquis au cours de l’année et qui n’a pas été inclus dans votre déclaration d’impôt de l’année ou des années précédentes.