Tous les contribuables ayant effectué des investissements immobiliers locatifs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt Pinel lorsqu’ils remplissent certaines conditions :
- Achat et mise en location d’un logement neuf ;
- Location logement à usage d’habitation principale pendant au moins 06 ans ;
- Location de logement pour locataires dont les ressources sont au-dessous d’un certain seuil fixé par la loi Pinel.
Ainsi, le dispositif Pinel est donc une réduction d’impôts sur le revenu accordé aux particuliers qui acquiert un logement neuf ou réhabilité. On parle alors de la défiscalisation de la loi Pinel puisqu’on enlève une part de prix d’achat de logement locatif en raison de ce dispositif.
Par ailleurs, la défiscalisation de ce dispositif ne s’applique qu’aux opérations d’acquisition de logement réalisées dans les zones dites tendues. Les zones tendues sont les zones de Pinel où la demande de logement est importante que l’offre. Il s’agit des zones A, A bis et B1, qui sont les zones éligibles à la loi Pinel.
Cependant, les zones B2 et C sont des zones détendues mais ils peuvent aussi bénéficier des avantages fiscaux par ce dispositif Pinel. Pour cela, il faut connaître les communes, les grandes villes qui se situent dans les zones éligibles aux dispositifs puisque le marché immobilier à travers ces zones tendues est vraiment attractif.
Concernant le calcul du montant de la réduction d’impôt Pinel, il s’obtient à partir du prix de revient net du logement neuf ou réhabilité. Ce prix de revient net est le résultat de la somme du prix du logement lui-même ainsi que tous les coûts afférents.
Par ailleurs, le montant du prix de revient net du logement varie en fonction d’un pourcentage de l’engagement de location. En 2022, le taux de réduction d’impôt impliqué est de :
- 12% dans un engagement de location de 6 ans ;
- 18% pour un engagement de location de 9 ans ;
- 21% dans un engagement de 12 ans.
D’où, il reste alors pour nous d’appliquer la formule suivante : Réduction d’impôt Pinel = Prix de Revient fois Pourcentage d’engagement de la location.
Comment calculer la réduction d’impôt Pinel ?
L’obtention d’une réduction d’impôt Pinel se déduit de l’impôt payé lors d’une acquisition du bien Pinel. Pour cela, il faut prendre en compte le prix d’achat du bien et le taux de réduction donné par le fisc.
Le taux de réduction d’impôt Pinel varie suivant la durée d’engagement du propriétaire concernant le bien à louer : Pour une durée de location pour 6 ans, le taux imposé est de 12 % ; pour une durée de 9 ans, le taux est de 18% ; et pour une durée de 12 ans, le taux imposé par le fisc est de 21%.
Le montant de la réduction Pinel est alors calculé à travers le prix d’achat du bien avec les frais afférant multiplié par le taux de la réduction. Cela revient à dégager la formule précédente : Réduction Pinel = Prix de Revient multiplié par le Taux de réduction. Pour un exemple de calcul Pinel, supposons qu’un investisseur immobilier a effectué :
- Une acquisition d’un bien de 250 000 € destiné pour être loué ;
- Avec une durée d’engagement de 6 ans.
Alors la réduction Pinel est de 250 000 € fois 12% soit 30 000€. Donc le propriétaire bailleur a un droit de réduction de 30 000€ lors d’un achat d’un bien de 250 000€.
Ainsi, un investissement Pinel offre de nombreux avantages fiscaux pour un investisseur selon la durée de son engagement.
Pour connaitre votre barème d’impôt, vous pouvez le calculer simplement avec un de nos simulateurs.
Quand commence la réduction d’impôt Pinel ?
Dans le cadre du dispositif Pinel, lorsqu’un contribuable procède à un achat d’un logement neuf, il bénéficie d’un abattement fiscal de 12, 18 ou 21% du montant du prix d’achat suivant la durée de mise en location du logement.
Ainsi, la réduction d’impôt Pinel débute lorsque le propriétaire bailleur remplit tous les conditions exigées :
- Achat d’un bien à louer pour usage d’habitation principale ;
- Déclaration de revenus avec plusieurs formulaires à propos du bien mise en location.
Pour cela, la déclaration fiscale doit intervenir au cours de l’année qui suit l’acquisition du logement neuf.
De plus, on doit renseigner toutes les informations à propos du nouveau logement via un formulaire de déclaration 2044 EB.
La déclaration fiscale doit comporter sur les formulaires les informations suivantes :
- L’identité du propriétaire ;
- L’adresse du propriétaire ;
- La date du logement acquis ;
- La surface du logement ;
- Le montant de la réduction d’impôt ;
- Le titre de résidence principale ;
- La durée de l’engagement.
Comment apparaît la réduction d’impôt de l’investissement Pinel ?
En respectant toutes les conditions liées à l’investissement Pinel, on bénéficie d’une réduction d’impôt lors du logement acquis destiné en location.
Le dispositif Pinel permet de dynamiser l’investissement locatif en encourageant les investisseurs de construire de nouveau logement ou d’acquérir un logement neuf. Cependant, le dispositif n’est pas éligible avec la location meublée. C’est pourquoi l’investissement immobilier doit être en location nu. De plus, le bien mis en location doit être situé dans des zones tendues.
Lorsque toutes les conditions sont mises sous le dispositif Pinel, les investisseurs pourront bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu suivant la durée de son engagement (6, 9 ou 12 ans).
La réduction d’impôt commence à partir de l’année où l’on acquiert le bien. On devient alors un propriétaire bailleur en acquérant un bien immobilier en Pinel.
Ainsi, les revenus obtenus par les locataires doivent être réglementés à travers des plafonds des ressources locataires du dispositif Pinel. De même, les loyers appliqués doivent être inférieurs de 20% aux prix des loyers du marché.
Dans le cadre d’investissement Pinel, l’investisseur est obligé de déclarer ses revenus locatifs avec un certain nombre d’informations à propos du logement mis en location par le biais d’un formulaire 2044 EB. Il existe encore plusieurs autres formulaires à remplir dans un investissement en Pinel, tels que, le formulaire 2042 C concernant la réduction d’impôt en Pinel, la déclaration n°2044 SPE pour le bilan de l’investissement. Lorsque toutes les conditions sont remplies dans un investissement Pinel, les contribuables ont un droit de bénéficier d’une réduction d’impôt Pinel attirante.